Erbbau
Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten
Wenn ich ein Wohnhaus kaufen würde, wäre es mir vom Gefühl her wichtig, dass auch das Grundstück mir gehört. Allerdings hat dieses Gefühl einen hohen Preis. Daher finde ich es einen großen Vorteil, dass bei dieser Immobilie der Käufer in diesem Jahr eine auf seine persönliche Situation angepasste Entscheidung treffen kann.
Nachdem ich mich mit dem Thema Erbbau intensiver beschäftigt habe, schreibe ich hier, was ich an interessanten Informationen gefunden habe und was aus meiner Sicht die sinnvollen Optionen wären. Ich bemühe mich dabei um richtige Angaben, aber bei Interesse müssten Sie diese auf Richtigkeit überprüfen.
Aktuelle Konditionen
Der Erbbauvertrag läuft bis 30.04.2054, also noch fast 28 Jahre. Der Erbbauberechtigte hat laut Vertrag zum Laufzeitende ein Recht auf Verlängerung.
Der Erbbauzins liegt als Besonderheit bei diesem Grundstück von 553qm bei nur 6,76 Euro pro Monat. Dieser extrem niedrige Betrag ist einer der Vorteile dieser Immobilie.
Im Erbbauvertrag ist zwar keine Anpassungsklausel enthalten, aber es ist auf der Basis eines Gerichtsurteils der Stadt Lübeck als Erbbaugeber trotzdem möglich, bei mehr als 150% Lebenshaltungskostensteigerung den Erbauzins entsprechend anzupassen. Nur wäre bei 6,76 Euro selbst eine Verdoppelung oder Verdreifachung kaum relevant.
Interessante Optionen
Jeder Interessent befindet sich einer anderen Situation. Entsprechend gibt es nicht die für alle perfekte Lösung.
- Wieviel Geld steht für den Hauskauf zur Verfügung?
- Wie hoch ist das gesicherte Einkommen für die nächsten rund 20-30 Jahre?
- Wie alt ist der Käufer und will er die Immobilie vererben?
Selbstverständlich sind das Fragen, die Sie sich nur selbst beantworten müssen. Abhängig von den Antworten wird eine der folgenen Alternativen für Sie am geeignetsten oder attraktivsten sein.
Option A: Erbbauvertrag übernehmen
Die kostengünstigste Lösung ist es, wenn Sie bei den bisherigen Konditionen bleiben. Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie nach Wunsch entweder eine Verlängerung des Erbbaurechts angehen oder das Grundstück kaufen.
Option B: Vorzeitige Verlängerung
Sie können mit der Stadt Lübeck eine vorzeitige Verlängerung des Erbbauvertrages vereinbaren - beispielsweise auf insgesamt 50 Jahre.
Der neue Zins errechnet sich aus 2% des Bodenwertes. Allerdings werden die alten, sehr viel günstigeren Kondition angerechnet. Daraus ergäbe sich aktuell: (27 x 81,16 + 23 x 2150,06) / 50 = 1032,85 pro Jahr. Das wären dann 86,07 Euro pro Monat.
Pro anspruchsberchtigtem Kind ermäßigt sich der Zins um 10%, maximal 30%. Mit der Verlängerung würde der Erbbauzins an eine Preisanpassungsklausel gebunden.
Option C: Kauf nach frühestens 15 Jahren
Außer in 2026 ist der Kauf des Grundstückes erst 15 Jahre nach dem Eigentümerwechsel des Erbbaurechts möglich. Damit könnten Sie beispielsweise 10 Jahre vor Ablauf der Vertrages das Grundstück erwerben. Wie hoch der Preis wäre, ist natürlich nicht vorhersehbar. Allerdings hatte die Stadt in der Vergangenheit mindestens zweimal den Kauf zu deutlich reduziertem Preis angeboten.
Option D: Kauf in 2026
Aufgrund einer Sonderaktion der Stadt Lübeck kann ein neuer Eigentümer bis zum Ende von 2026 das Grundstück ohne Wartezeit erwerben. Das ist eine besondere Gelegenheit, falls Eigenland für Sie wichtig und finanzierbar ist.
Sollten Sie schon für den Kauf des Hauses eine Hypothek benötigen, wäre der Mehrpreis für den Boden vollständig fremdfinanziert. Bei einem einfachen Beispiel von 100.000 Euro Kaufpreis würde dies zu einer monatlichen Mehrbelastung gegenüber Erbbau von beispielsweise 550 Euro für Zinsen und Tilgung (auf 25 Jahre) führen.
Ergänzendes
Manche Banken verlangen, dass die Hypothek 15 Jahre vor Ablauf des Erbbauvertrages getilgt ist. Sollte das ein Problem darstellen, könnten Sie die Wahl einer anderen Bank, eine Verlängerung des Vertrages oder den sofortigen Kauf erwägen.
Die folgende Informationen fand ich u.a. lesenswert:
Neuregelung von Erbbaurechten (einschließlich Konditionen der Verlängerung)
https://www.luebeck.de/file/merkblattneuregelungvonerbbaurechtenfuerwohnbebauung.pdf
Kauf in 2026 sofort möglich (s. Mitte der Seite)
https://www.luebeck.de/de/rathaus/verwaltung/wirtschaft-und-liegenschaften/erbbaurecht/index.html
